在上世纪九十年代克林顿总统任期，美国两房与联邦政府之间的关系十分密切而融洽。一方面两房经常从丰裕的经营收益中出资给共和民主两党，一方面也十分情愿配合联邦政府的各种有关房贷政策。克林顿总统任期后期，有把中产阶级队伍扩展到低收入阶层的愿景。有恒产者有恒心，两房在九十年代后期很配合的大规模放水，用来给穷人们一个家。

这个想法虽然美好，但是没过多少年次贷危机就排山倒海的来了。问题出在哪儿呢?

本来作为房贷批发市场的两房有多年积累的风险经验，收入与贷款额比例，现有收入负债程度，信用，都有严格要求。为了推广住房拥有率，两房积极推动房贷放松条件的做法。

对于贷款人而言，一般来说需要百分之二十的首付，贷款总额为家庭年收入的三倍比较合适。1990年代后期，美国几家最大的房贷银行，包括Countrywide、Washington Mutual，把标准放宽到五倍收入。在现实生活中贷款经理们为了挣得佣金甚至不惜造假，编造子虚乌有的家庭收入来通过贷款审核。这样，首付也降低到零。

美国在2007~2008年金融危机前，在很长时间里房地产一直都是上涨的。那时信用卡债务坏账以百分点来计算，而房屋贷款的坏账则是以基点(base point)计算。这样房屋贷款渐渐的像唐僧肉一样各路神怪都想分点了。在1990年代末到2007年，各种各样的私营金融机构玩家纷纷参与房贷证券化市场，争夺市场份额。

在这些年里房地美、房利美两家的市场份额减小不少，原因是Countrywide、Washington Mutual等私营金融公司在大干快上。多年以后一位当年在Countrywide任职的朋友回忆，说当时公司门店的贷款经理们“拿佣金拿到手软”，个个收入超过百万美元，为达到业绩纷纷主动帮助贷款客户在各种申贷数据，特别是收入数据上公然做假。

因为房价总是预期要涨的，所以金融机构高层对此不仅假装不在意，而且给予鼓励。Countrywide在那几年在除了两房以外的私营房贷企业里高居榜首，一时十分风光。

到了2007年爆发次贷危机，由此引发的金融海啸中，Countrywid、WashingtonMutual等行业内的明星纷纷垮了，被美国银行等收购兼并。而在以后的日子里，买下Countrywide的美国银行，又为了继承前者遗留下来的次贷问题，被联邦政府诉讼罚款达上百亿美元，

那么，次贷危机发生了以后房地产业怎么办?美国两房的股价从六七十块一路跌到一块钱，眼看走向破产。这个时候联邦政府出手了，给两房输血，让两房继续挺住，又占到了整个市场的七八成以上比例，以此硬撑住房贷批发市场。这样撑了几年，随着美联储伯南克主席量化宽松政策的实行，美国房地产价格到了2012年左右终于探底，此后就再次开始成长，甚至重现往日疯狂。

作为美国次贷危机的亲历者，仔细想想美国的房贷还是很不错的，从零售到批发，从安居到抵税，鼓励人们保持良好信用，提供储蓄手段，从税收、利率等方面给予勤奋努力的普通人足够好的机会。这样整个社会依靠信用良性运转。美国三大征信公司都是百年老店，资讯全面可靠，覆盖率几乎是美国国土上的每个人。

来源：第一财经日报