2012 年底，房地产行业进入 " 白银时代 " 的观点逐步流行。因此，2013 年 9 月，当融创中国以楼面价高达 7.3 万元 / 平方米的价格拿下农展馆地块，荣获当年北京乃至全国的 " 地王 " 时，立刻成为了业内焦点。更有业内人士提醒到，" 精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！"。
五年光阴飞逝，融创在一片担忧声中，却实现了收入、利润等业绩的全面爆发，销售规模从全国第 12 名提升至第 4 名，成为了商学院经典案例和行业学习标杆。正值融创发布 2018 年中报之际，我们从以下四个角度来回顾融创的弯道超车之术：
1. 趋势研判，业绩迎来全面提升
2. 并购战略，调控下的逆势扩张
3. 土地储备，质优价廉的粮草库
4. 财务杠杆，双刃剑的挥舞有度
下面进入正文部分。
1. 趋势研判，业绩迎来全面提升
2013 年 2 月，" 国五条 " 出台，对于房地产市场未来的走势，业内出现分歧。而孙宏斌带领的融创，则属于乐观派。中国经济的韧性、生育政策的调整、城镇化的空间、品质生活的追求等等，仍是房价的驱动力。
基于此，融创逆势扩张，聚焦高端品牌、通过并购战略，利用财务杠杆，极大扩充了土地储备。
2012 年，融创房屋合约销售均价达到了 17,800 元 / 平方米，而 2017 年也依然保持 16,380 元 / 平方米的高单价，居中国房企 10 强第一位。
融创的判断很快得到了验证，以北京为代表的一线城市房价自 2013 年以来依然保持了良好的上涨趋势。
而融创的战略规划、业务布局，也为其在 2017 年迎来了业绩的爆发。
这一年，融创实现营业收入 658.7 亿元，同比增长高达 86.4%；实现归属母公司净利润 110.0 亿元，同比增长 344.1%。这一数据，远超同年全国商品房销售金额 13.7% 的增长，也优于 A 股房地产板块（含万科、保利等公司）总收入增长 10.3%，净利润增长 30.1% 的数据。
2018 上半年融创依然保持了高速的发展，实现营业收入 465.8 亿元，同比增长 215.3%；归母净利 63.6 亿元，同比增长 287.7%，继续成为香港股票市场上优秀的内房企业代表。
2018 年上半年，融创毛利率为 24.7%，较去年同期增长约 2.5 个百分点。公司毛利率自 2015 年的 12.4% 持续改善至今，也充分体现融创作为高端住宅领先地位的品牌溢价。
与此同时，公司在房产销售之外的业务也开始逐步发力。2018 年上半年，公司物业管理实现了 443 亿元的收入，展现了公司轻资产业务的良好储备，而随着融创越来越多的房产销售，物业管理也会迎来快速增长。
在战场上，赢得战争的前提是将军对战局的精准判断，而商场亦如此，公司业绩的提升，正是源于公司管理团队对行业趋势的准确研判。
房地产行业有两大扩张的栏杆：一个是对应高度资金密集型属性带来的资金需求；一个是产品强地域性带来的销售风险，每个城市的经济、文化等条件不同，进入对应城市的风险也不同。
而心态开放的融创，很快便找到了成功跨栏的诀窍 --- 寻找优秀合作伙伴，通过股权合作甚至完全收购，实现快速扩张。
2005 年，公司就和首钢各出资 50%，成立了合资公司，并在 2008 年获得了北京西山壹号院项目。项目运转效果显著，2011 年开盘两个月就签约了十几亿元。随后，9 月份，融创以 14.5 亿元收购了首钢在合资公司中的 50% 股权。
融创开始将成功经验快速复制。2012 年，融创与绿城成立合资公司，并以 33 亿元收购了绿城旗下部分项目，强势进入上海市场。第二年，合资公司销售业绩便达到了 155 亿元。融创的战略并不是简单的堆砌做加法，而是对一个个项目的 " 点石成金 " 之术。
房地产的调控期，更是给了融创获取优质资产的机会。2017 年 7 月 10 日，融创以总额 631.7 亿元接手万达集团 13 个万达文旅项目以及 76 个酒店项目，成为公司并购史上最大的一笔投资。而 2018 年中报显示，文旅项目上半年贡献了 10 亿元的收入，广阔的行业空间有望成为融创新的利润增长点。
不仅在成熟项目方面实行收购，在一级市场土地获取方面，融创也开始加大收并购力度。2017 年，融创通过权益方式获得土地的比例达到了公司土地储备的 87%。而公司合作的机构也从 2016 年的 109 个增加至 2018 年中期的 203 个。
历经多次调控后的房地产行业，在一轮轮资金、销售等压力的淘汰中，行业集中度不断提升。从 2013 年起，国内 15 家主流房地产企业的拿地、销售集中度，均有了显著上涨。而融创的并购战略，毫无疑问是时代背景下的前瞻之举和最佳选择。
注：15 家主流房企为碧桂园、恒大地产、万科、融创中国、保利地产、中海地产、龙湖地产、华润置地、金地集团、绿城中国、招商蛇口、新城控股、世茂房地产、富力地产、远洋地产；拿地集中度的统计中包含了招拍挂拿地和并购拿地。
3. 土地储备，质优价廉的粮草库
土地对于房地产，就如原材料对于制造业。土地储备的数量、质量和价格等因素，对公司未来盈利的重要性不言而喻。
2018 年中报显示，融创土地储备规模达到了 2.31 亿平米，总货值达 3.29 万亿。上半年，融创实现合同销售面积为 1211.9 万平米。而在过去三年，尤其是 2017 年实现合同销售金额 3620.1 亿元时，合约销售面积也仅有 2229.8 万平方米。因此，融创土地储备数量的充足显而易见。
地产大亨特朗普关于 Location 位置的强调，早已成为了业界共识。而融创当前的土地储备中，超过 92% 的面积位于供求关系健康的一二线及环一线城市，其中公司一线、二线、三线及其他城市拿地建面占比分别为 3%、69% 和 28%。这些城市享受着国家经济发展政策红利、人才人口流入红利，拥有稳定的刚需支撑。
而在价格方面，通过收并购模式，融创不断降低土地储备的平均成本，拿地均价占销售均价比例也在不断下滑。
2018 年中期平均成本降低到了 4470 元 / 平米，仅占 2017 年合约销售均价 16,380 元 / 平方米的 27%。2018 年上半年，融创共获取土地建筑面积 2920 万平方米，权益建筑面积 1545 万平方米，综合成本为 3620 元 / 平方米，土储成本进一步下降。
即使房价下跌 10%，由于拥有较低的土地成本，融创依然能够保障良好的盈利空间。
2018 年土地市场出现了显著的紧缩，7 个月一线城市土地流标 13 宗；二线城市合计流标经营性土地 154 宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了 629 宗。针对这种环境，融创也表示，接下来仍将严格拿地纪律，控制买地节奏和支出，提高拿地标准，拿地必须保证 IRR 高于 50%，项目净利润率高于 15%。
数量充足、质量过硬、价格感人、拿地有方，这就是融创土地储备的鲜明特点。而在如此粮草供应下，即使遭遇行业寒冬，融创这只大军依然可以实现有效的运转。
4. 财务杠杆，双刃剑的挥舞有度
财务杠杆是企业披荆斩棘的双刃剑，有利亦有弊，尤其对于资本密集型的房地产企业，杠杆尺度的拿捏就格外重要。
自 2013 年起，融创总资产和净资产均保持了快速增长的趋势。2018 年中期，公司总资产达到了 6699.42 亿元，净资产 635.4 亿元。杠杆成为了融创过去几年快速发展的重要推进器，然而，从 2017 年开始，融创也开启了合理去杠杆的进程。
2018 年中期，公司有息借贷总额也呈现下降趋势，较去年底减少了 95 亿元。其中有 1797.4 亿元债务具有公司股权、固定资产、物业等抵押保障。同时，考虑到融创账面现金仍有 874.2 亿元，扣除现金及现金等价物后的净债务仅占总资产的 18.3%，较去年底的 19.7% 小幅下降。
而公司借贷资金的偿还周期分布多为 1-5 年期限，占总借贷资金的比率 61%，偿还风险良好可控。
另外，从销售角度来看，融创及其联署公司仅上半年的合同销售金额就达到了 1915.3 亿元，同比上升 76%，基本可以覆盖全年的有息债务。而如果实现全年 4500 亿的目标，则可以达到 2 倍的覆盖比。
再从现金流方面来看，2018 年上半年，融创经营现金流入 373.8 亿元，融资现金流出 145.2 亿元，投资现金流出 286.9 亿元。尽管总现金流仍为流出，但一方面土地储备投资会在后续转化为收入，另一方面经营现金流入仍完全能够覆盖融资流出，经营风险可控。
无论资产存量还是经营流量方面，融创都开始从积极激进的策略，转向了积极稳健。而随着公司业绩的释放，公司财务杠杆仍处于可控安全的范围，为公司的发展提供重要动力。
5. 尾声
凭借着对行业趋势的敏锐判断和高执行力，" 高杠杆之墙、广土储之粮 " 的融创终于在 2017 年迎来了 " 业绩称王 " 的时刻。然而，商场如战场，经营环境瞬息万变。
2016 年中央经济工作会议提出，" 房子是用来住的，不是用来炒的 "。2018 年中央政治局会议再次强调 " 坚决遏制房价上涨 "，房地产调控的预期越来越清晰。
当市场再度出现调控的信号时，孙宏斌及融创团队并没有沉浸在取得成就的喜悦中。在主要经营指标快速增长、资产规模持续增厚的过程中，融创自 2017 年就积极调整了其经营战略，在销售环节坚决执行加强销售回款、提高现金回流速度的方案，在财务上逐步合理地降低杠杆比率。
融创的积极调整保障了财务状况的安全边际。而这一方面也得到了国际机构的认可，惠誉提升融创债券评级至 BB-，穆迪提升融创评级展望至 " 正面 "，标普也提升融创评级展望至 " 稳定 "。
毫无疑问，经过大风大浪的孙宏斌，正带领着融创进入全新均衡稳健发展的通道中。
来源：ZAKER
