上周末知名经济学教授张五常莅临深圳，力挺深圳这座城市，将成为 " 世界中心 "。去年以来，在一二线楼市的这波调整中，深圳表现最为坚挺，每月仅有几十元的微幅下跌。
然而，看起来一派繁荣、房价高企的深圳，其实也暗藏尴尬。
第一太平戴维斯近日发布的报告显示，今年一季度，在写字楼无新增供应的情况下，深圳市的甲级写字楼空置率却在一路走高。
根据报告，一季度深圳写字楼市场无新增供应，全市写字楼总存量仍为 608 万平方米。
但与此同时，深圳甲级写字楼空置率环比上升 0.2 个百分点至 18.2%；市场平均租金环比下跌 1.7%，同比下跌 4.1% 至每平方米每月 225.8 元。
真实市场的现象和案例似乎更为严峻，多名中介表示，有些写字楼租金与去年相比，已出现约 30% 的跌幅。
以深圳子市场分析来看，今年第一季度，福田区出现退租现象，全区净吸纳量为负 1.2 万平方米。
对此，第一太平戴维斯表示，主要是因为部分金融企业为节省成本，缩减租赁面积。
同时，福田中心区一季度写字楼空置率环比上升 0.5 个百分点，达到 14.1%。平均租价为 253.4 元 / 平方米，环比下降了 2.6%，同比下降 3.2%，跌破 300 元 / 平方米。
而子市场中一季度空置率最高的为前海地区，达到 58.8%，同上一季度保持不变；平均租金也与上一季度持平，为 188.8 元 / 平方米。
空置率持续上升，一方面是供应量太大。2014 年 -2018 年五年间，深圳写字楼平均新增供应约为 64 万平方米。
而更深层次的原因是，深圳市写字楼空置率上升，租金出现跌幅，表明了企业租赁需求的减弱，这与深圳市的经济形势息息相关。
第一太平戴维斯报告中指出，深圳市经济总量持续扩大的同时，同比增速却在进一步放缓。2018 年，深圳地区生产总值达到 24221 亿元，同比增长 7.6%，增速放缓 1.2 个百分点。
同期，深圳地区第三产业生产总值总计 14238 亿元，同比增长 8.2%，占地区生产总值的 59%，但增速下降 4.2 个百分点。
过去几年，已有华为这样的领军企业将部分业务搬去东莞；去年，深圳又有多家新金融企业出现危机，缩小规模或重整。
第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇表示，在宏观经济背景下，深圳写字楼租赁需求，尤其是中小型金融企业的租赁需求于本季度减弱。他们对经济环境变化和经营预期由乐观转向保守，希望降低资金投入，以节省物业租赁成本来保持竞争力，以及有效规避预期风险。
展望 2019 年，经济放缓持续，中小型企业料将面临挑战。在此背景下，深圳写字楼市场的租赁需求增长乏力。
此外，第一太平戴维斯预计，2019 年将有约 109.9 万平方米的甲级写字楼交付，主要集中于福田中心区和前海，分别占总新增供应量的 28.8% 和 25.5%。
为缓解大量于未来五年入市的新增供应带来的压力，业主方料将采取更为有力的优惠手段，以应对租户方市场的持续并合理规避管理风险。
谢靖宇表示，受新增供应入市的影响，甲级写字楼供过于求的情况或将持续，短期内全市甲级写字楼空置率将持续上升，平均租金将持续下跌。
来源：ZAKER
