01
一线城市的房子很值钱，这大约是很多人的共识。
如果给这个房子加个定语呢？
比如地铁边上的房子、有 " 良好发展潜力 " 的房子、" 未来具备一定升值空间 " 的房子，画面是不是更美好了呢？而且楼盘开发商广州黄金广场房地产开发有限公司，" 具备一定实力 "。
咦？这一波吹嘘，让猫哥看完有些尴尬，毕竟这个 " 具备一定实力 " 的黄金广场房地产公司，在被 " 尬吹 " 前，就已经被广州市中院受理破产清算了。
猫哥看了一下，这家所谓的 " 实力房企 "，说大不大，说小不小。
说它不大，1000 万的注册资本在房企中算小的，而且其开发的项目有限，被 " 尬吹 " 的越秀晋德汇仅一栋 188 户，它还曾有一个自编号为 " 广州汇金国际商业大厦 " 的项目，但之后就再也没有项目的建设消息，倒是在广州越秀规划分局的贪腐案中，作为规划报建审批的涉案项目出现过。
说它不小，" 来头不小 "，其两个股东都是广州本地房企，股东之一的广州五羊房地产，是广州地方国资 100% 持有。不过早在 2017 年，国资就曾以 1450 万元的价格抛售过其持有的 45% 的股权，不过没有成功。
这个 " 实力房企 " 的它的实力是—— " 借钱 "。
猫哥梳理了一下黄金广场公司的涉诉信息，尤其是借贷信息，真的是把 " 凭实力欠的钱为什么要还 " 的逻辑，贯彻的很好。
02
都欠谁的钱？
欠金融机构的，招行广州开发区支行早先就已经告过了；欠 " 准业主 " 的钱，有的是收了定金、有的是收了房款，但是房子早就被法院轮候查封，怎么可能交房，而该返还的定金、房款，也没钱还；还欠供应商的钱，无论是消防、水务等项目的配套供应商，都欠了款。
最大的债主是个人，因为黄金广场公司的借贷基本上以民间借贷居多，其涉案的本金就已经过亿，有些是和大股东捷城房地产一起借的，有的是为大股东担保，利率比较统一，2% 的月利率，合年化 24%，恰好是法律认定的高利贷的边缘，这个利率范围内，债权人的利息是受法律保护的。
资金紧张到什么程度呢？
有一个新三板公司竣智文化（837455），其 2018 年年报中，关于计提坏账的部分，其 84% 的坏账来自黄金广场公司，36 万的策划款，一分没给，全部成为坏账，而这 36 万，要是想买它开发的房子，也就是 10㎡。
公司可以认了坏账，但是投入了血汗钱的投资者可不认，在黄金广场涉及的 60 多件诉讼中，40 多起还未执行。
有本事借，但没本事还，最终惹恼了一位来自香港的大债主，申请对黄金广场公司破产清算。
" 借贷 - 诉讼 - 执行 - 失信 - 破产 "，一个流程下来也不过就是几年的功夫。
据媒体梳理，2019 年前 7 个月，破产的房地产公司 279 家，这个数据是根据人民法院公告网的破产文书认定的，而标准是名称里面含 " 房地产 "。
说实话，这个数字太保守。毕竟，不是所有的房地产公司都会把房地产作为公司名称的构件，以另一热门词汇 " 置业 " 为名的破产企业，在前七个月中，就有近百家，就更别提那些不具名的破产房企了。算下来，每天有 1.5 个地产公司破产。
03
一波看下来，死的大多数还是中小房企，而死因也基本类似——资金链断裂，黄金广场公司，只是众多破产中小房企中的一个。
不仅如此，在股市里，有人踩过中弘股份的退市雷、华业资本的 " 投资骗局 "，在私募基金，光信业基金一家，就踩过曾拿下南京地王的京奥港和 " 中国地产前 60 强 " 的颐和地产的违约雷。
钱的问题，还是房的问题，还是房价的问题？
都有。
房企缺钱，到了 2019 年，更缺，资金需求太大。
一方面，房子得盖，钱得往里投，高周转遭人诟病，但大家又不得不高周转，周转起来才能构起一个完整的资金链，经不起停工。
而另一方面，还债的压力大，2019 年开始，房企陆续进入偿债高峰。根据恒大研究院任泽平团队的测算数据，截至 2018 年底，房地产主要渠道有息负债余额是 20.29 万亿，将在 2019-2021 年集中到期，每年到期规模分别为 6.79 万亿、6.61 万亿和 5.41 万亿。
自己能抓的，先抓起来，卖资产的卖资产，泰禾、新城控股、华侨城等公司，卖公司、卖项目、卖地，甩包袱来回笼资金；也有促销售促回款的，富力地产最近就在狠抓销售任务，" 以完成销售目标为第一优先级 "，而且 "2019 年下半年原则上暂停拿地动作 "，资金压力可见一斑。
房企找钱是各显其能，国内的债券先发起来，各类资产证券化搞起来，银行、信托等金融机构对房企来了一波援助，再不济，还可以海外发债。
高利率也阻挡不住房企的求生欲。
明发集团和泰禾集团的发债利率，已经达到了 15%，而当代置业上半年先后发行的两笔海外债，一笔 1.5 亿美元，一笔 2 亿美元，利率都是 15.5%，成为亚洲公开债券发行票面利率之最，业内人士讲，如果考虑人民币和美元的涨跌因素，实际利率可能超过 20%。
攀不上金融机构的中小房企，还有民间借贷，反正法律已经规定好了利率水平；合法的做不了，还有非法集资呢。
04
但，房住不炒，记住了吗？房价太高，监管心里也是有点数的。
每到各种数据出来之后，谁又涨了，涨了多少，大家有目共睹，接下来要做什么，基本上都是规定动作了。
苏州、西安、呼和浩特，房价连涨让它们一直在聚光灯之下，上一次榜，点一次名，调一次政策。
西安的五年社保看齐京沪，呼和浩特先从二手房中介的自律自查开始，苏州狠点，三个月调控了 4 次，限购需要连续社保，限售最高提到了 5 年，范围提升到了 6 个区，前一天发政策，第二天执行，几乎没有缓冲的时间。而 " 涨幅新贵 " 大连，对房价直接设置了 " 涨跌停板 "，与隔壁丹东此前的 " 房价涨停板 " 规定 " 每月环比涨幅不超过 0.6%" 不同的是，大连不允许涨只许跌，但跌幅不能超过 5%。
中原地产研究中心统计数据显示，7 月份单月的调控，已经超过 40 次。而这其中还有 " 大胆 " 的开封，在这样的形势下还 " 取消限售 "，后果自然和当初的衡阳的 " 取消限价 " 一样，政策执行没有超过十二时辰。
最管用的还是金融手段。
一方面，房企融资的渠道收紧，别借那么多钱，防范金融风险的同时，也在降低市场的热度；而另一方面，买房的成本也在上升，房贷利率就像松紧带，调节起来也是好用的很。
热门城市的首套房贷利率也在上调，南京在 5 月份开始，已经调了三次了，从基准利率上浮 8% 到上浮 10%，再到上浮 15%，7 月已经到了上浮 20%，而苏州上浮 23%，青岛也上浮了 15%。而全国各个城市用起来也不费劲，也不过是向银行发一纸通知的事情。
社科院的报告指出，2019 年 6 月核心城市房价基本停止上涨，总体实现房价稳定目标。一线城市房价整体微跌，准一线及二线城市房价涨速进一步下降，三四线城市房价涨跌互现。
稳，是监管目标，也是市场需要，苦了的可能就是在调控政策中，资金链紧张的房企们了。
房企倒了，也不必拍手称快，毕竟有些金融投资投向了这些房企，而破产房企留下来的烂尾楼，更是一堆大麻烦，买进去就是被套住，最可怕的是说不定什么时候就会遇到。
借给它们钱和买它们的房，都是 一件高风险的事情。
两天前，政治局会议定调下半年的房地产走势：房地产不作为短期刺激手段。
这也意味着，房地产企业的日子将越来越难。他们手里的房产，可能有捡漏的机会，更可能是大坑。很多人期待的房价下跌，已经有人做出了预测，你会出手吗？
来源：大猫财经
