普涨时代已经结束。
楼市进入下半场。无论是一二线城市，还是三四线城市；无论是前期横盘的城市，还是一直上行的城市，都将面临基本面的洗牌。
谁能承受住基本面的考验？哪些城市未来的风险最大？
01
三不靠的三四线城市
这两年，唱衰三四线似乎成了一种趋势。
然而，中国天南地北何其之大。即便同为三四线城市，但无论是地理区位、资源禀赋还是经济发展水平，都存在天壤之别。
珠海、惠州都是三四线，嘉兴、南通也是三四线，燕郊甚至连三四线都不算，而铁岭、驻马店、内江同样属于三四线，这些三四线有相同之处吗？
所以，相比一二线、三四线这种简单的两分法，更合理的是以都市圈和城市群作为区分。
换言之，三不靠的三四线城市才需要谨慎：不靠近省会、不靠近大都市圈、不靠近大城市群。
众所周知，中国未来的城镇化战略已经相当明确，核心是 "以中心城市引领城市群 "，而 " 中心城市和城市群 " 成为空间结构的主要形态。这在《一锤定音，" 大城市化 " 来了！》一文有详细论述。
换句话说，中心城市、都市圈和城市群的地位日益提升，只要在这些区域辐射范围之内，即便是三四线城市，未来前景也会十分可观。
可以说，如果在强省会、国家中心城市乃是先行示范区城市的辐射范围之内，那么这些三四线城市的价值丝毫不弱于一些内地的弱二线省会。
02
棚改依赖度过高的城市
过去几年，中国楼市被棚改及棚改货币化深深改变。
棚改只是拆旧建新，而棚改货币化则是央行发行基础货币进行定向放水。正是在棚改及棚改货币化的支撑之下，三四线城市才会取得这一轮令人意外的上行。
然而，棚改总有结束的一天，而棚改货币化的动能也会逐步走向衰竭，那些过度依赖棚改的城市，必将面临一轮基本面的洗牌。
其一，棚改规模大幅削减，从去年的 580 万套削减到今年的 285 万套。据住建部官网消息，2019 年 1 至 7 月，全国已开工约 207 万套，占年度目标任务的 71.6%。
这不仅意味着棚改大幅退潮，更意味着下半年的棚改余量所剩无几。而按照 2020 年完成棚改的任务部署，棚改离正式落幕已经为时不远。
其二，棚改货币化的支撑动能正在减弱。棚改货币化最大的支撑就在于央行的 PSL 贷款，这一贷款已经连续 5 个月 " 零投放 "。
9 月初，央行发布消息，2019 年 8 月，人民银行未对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行发放抵押补充贷款。
注意，这里的抵押补充贷款，即 PSL，正是棚改货币化的资金来源。事实上，从 4 月份开始，棚改贷款就是 " 零投放 " 的状态；换言之，PSL 已经连续第五个月零投放。
PSL 连续零投放，那么棚改的另一大支撑，棚改专项债是否进行了扩张？
其实也没有。就在本月的国常会上，出于稳增长的需要，" 加快专项债发行使用，带动有效投资支持补短板扩内需 " 被重点提及。
然而， 这一政策随即被打了一个巨大的补丁：不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。
可以说，棚改及棚改货币化扩张的动力基本不复存在。
那么，在过去两三年，过度依赖棚改的城市，或者说棚改计划出现大幅腰斩乃至削减 70% 以上的省份，需要尤其注意棚改动能退潮之后的冲击。
03
楼市杠杆率过高的城市
杠杆，说的就是负债。杠杆过高，自然意味着现金收入不足以支撑债务的扩张。
关于楼市杠杆率的高低，主要是以居民总债务 /GDP 之比作为衡量标准，在国际上，这一比值超过 65%，就会影响金融稳定。
于全国而言，2019 年上半年，居民部门杠杆率持续上升，从 2018 年末的 53.2% 增加到 2019 年二季度的 55.3%，创下历史新高。
这一数字，虽然离 65% 的风险阀门还有一定距离。但在 2008 年时，居民杠杆率还只有 18%。
10 年多时间，从 18% 跃升到 55.3%，相当于翻了三倍，增速远超发达国家。
于城市来说，大多数一二线城市居民杠杆率都超出了 55% 的平均水平，部分城市甚至超过了 100%。
这是主要代表性城市的居民部门杠杆率：
楼市杠杆率最高的十大城市分别是：
杭州（103.2%）、厦门（96.3%）、温州（91.1%）、海口（83.8%）、深圳（82.3%）、珠海（75.6%）、广州（73.4%）、南京（71.3%）、南京（68.2%）、合肥（66%）。
这还是拿居民总债务与 GDP 进行对比，如果用贷款总额 / 存款总额进行对比，那么部分城市的杠杆率，更是超乎想象。
这是主要城市的资金杠杆率（贷款总额 / 存款总额）：
不难发现，有 8 个城市的资金杠杆率（贷款 / 存款）超过了 100%：
厦门（172.2%）、深圳（144.4%）、杭州（136.7%）、合肥（127.4%）、南京（128.6%）、珠海（124.3%）、苏州（107.5%）、广州（101.9%）
综合来看，居民杠杆率和资金杠杆率都过高的城市，主要有这四个：厦门、杭州、深圳、珠海。
显然，如果城市经济增长强劲、收入持续增长而外来资金源源不断，那么高杠杆就不成问题。
如果基本面并非想象中的那么良好，那么问题就出来了。
04
外来投资客过多的城市
一个城市的楼市是否坚挺，要看是否有足够的刚需作为支撑。
没有本地刚需支撑的城市，楼市容易大涨，同样也容易大落。
在宽松期容易大涨，而在调整期容易大跌，有炒作的潜力，却没有抗风险的能力，这是过度依赖外来投资客楼市的通性。
哪些城市对外来投资客的依赖度最高？
一种是旅游城市。旅游城市最擅长炒作宜居、旅居、海景价值稀缺等元素，但真正景色稀缺的城市并不多，知名度之大如三亚尚且会出现大起大落，遑论其他小的旅游城市？
且不说全省限购这种突发政策带来的冲击，即便没有任何楼市调控，过度炒作的旅游城市也会出现价值回归，山东乳山海景房的遭遇，早已说明了这一点。这在《房价跌回十年前，这类城市要当心！》一文有详细论述。
第二种是始终没有上马限购的区域。可以说，限购相当于给城市价值进行了一波筛选。一个城市之所以会限购，必然背后房价蠢蠢欲动。相反，从来没有诉诸限购政策的城市，大门向所有投资客敞开的城市，楼市的动能已经消耗殆尽，未来会存在一定风险。
第三种是海外投资，尤其是东南亚区域。拿 " 金边是下一个深圳 " 作为宣传噱头，实质上这些区域玩的都是击鼓传花的游戏。看起来是海外投资，实际上都是国人的炒房游戏。
所以，还是那句话，蒙眼买房的时代已经过去，每个人都要拿好自己的钱。
来源：国民经略
