期待在风口上飞起来的物业股又多了一支。
7 月 7 日，弘阳服务 ( 01971.hk ) 正式在港交所挂牌上市 , 首日开盘价为 4.88 港元 / 股 . 截至收盘，弘阳服务报 4.4 港元 / 股，涨幅 6.02%，成交额 3.26 亿港元，总市值为 17.6 亿港元。
另外，弘阳服务此次 IPO 公开发售部分超额认购达 112 倍，也创造近期同规模物管企业 IPO 认购倍数新高。至少目前看起来，香港市场对这只盘踞珠三角的地域性物业股还是充满信心的。
弘阳地产（01996.hk）上市不到两年，弘阳集团再次分拆弘阳服务奔跑进场。作为第 22 家港股上市的物业管理公司，弘阳服务一是为了赶一波风口上的时髦，二来或为弘阳地产在资本市场上寻找新鲜血液。
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正在物业股兴头上的弘阳集团，不会希望投资者关注到正在高息融资的弘阳地产。
据 ZAKER 新闻统计，自弘阳地产上市以来截至目前，至少发行过 8 次优先票共计 17.8 亿美元的面额，并且票面利率都维持在 9.7%-13.5% 的高利率水平。
而在同时段相比之下，同梯队的朗诗绿色地产和当代置业尽管在发行优先票据的票面利率水平上同样高达 10% 以上，但发债次数分别为 2 次和 6 次，募集金额分别为 4 亿美元和 12.5 亿美元，均不及弘阳 " 求财若渴 "。
无论是高频发债还是超出同梯队房企的发债额度，都毫不掩饰地传达着弘阳地产在房市寒冬中突围、跻身千亿房企的决心。而其冲刺的办法就是当一众房企们纷纷喊着 " 少拿地，稳现金 " 的同时，选择逆流而上，溢价囤地。
有媒体进行过不完全统计，2019 年前 11 个月弘阳地产拿地 40 余幅，总计耗资逾 300 亿元，超过其 2018 年全年拿地所耗费总额。其中弘阳地产在 4 月以 12.68 亿元购得的常州市一宗宅地，溢价率高达 65%。
另一个不同寻常的数字是，在 2018 年的财务报告中，弘阳地产共计有 75 个项目在建设中，计划总建筑面积为 9,691,324 平方米。而到了 2019 年，在建项目为 124 个，计划总建筑面积为 15,707,915 平方米。数据基本翻番。
斥巨资、舍利润、冲规模......但弘阳地产执行总裁张良口中"最后赶超的机会"却并不好把握。
受疫情影响，原本准备在 2020 年冲击千亿的弘阳将时间表往后推移，全年销售目标定格在 750 亿元。但即便如此，对于一季度只完成了 750 亿目标的 8% 的弘阳地产来说，依旧很吃力。
回血速度远远不如预期，在这个节骨眼上，弘阳选择分拆物业板块跑步上市。从 3 月 23 号递交招股书到 7 月 7 日正式挂牌港交所上市，弘阳服务仅用了 106 天，创今年物管公司最快上市纪录。
2019 年 3 月，弘阳地产发布了上市以来的首份财报
历史总是惊人的相似。2018 年 7 月，弘阳地产仅用 3 个月就在港交所上岸。而其身上背负的是超高的 137.5% 的资本负债率。
上市有多快，弘阳就有多焦虑。
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尽管为弘阳地产拓宽融资渠道是弘阳服务的当务之急，但这并不意味着弘阳服务没有自身的独立价值。
一方面，弘阳服务依附弘阳地产的开发项目，而弘阳地产常年垂直辐射的珠三角地域对物业服务有很强烈的智能需求。这些都为弘阳服务的未来提供了更多的想象空间。另一方面弘阳服务已经连续三年被中指院评为物业服务百强，并且名次不断靠前。数据显示，弘阳服务过去三年的百强排名分别为 50 名、44 名、35 名。
而大环境下，房市已然踏入存量时代，而突如其来的疫情，将物业市场彻底推向台前。而物业管理行业的弱周期性、稳定现金流和低行业集中度给了房企们一个全新的、稳健的增量赛道。
不过，这些都并不意味着，弘阳服务的未来势必可期。
不得不直视的一个核心问题是，截至目前，弘阳服务依然对弘阳地产有很强的依赖性。
据蓝鲸财经统计，2017 年 -2019 年，弘阳服务来自于弘阳地产所开发物业的收益占其总收益的比重分别为 61.9%、61.8%、55.6%；从在管面积来说，2017 年 -2019 年，弘阳地产所开发物业分别占其在管总建筑面积的 73.1%、72.3% 及 61.8%。也就是说，弘阳地产对弘阳服务的贡献不可小觑。
弘阳集团董事长曾焕沙
事实上，地产商很可能会努力保持物业服务公司的高成长性，但是这种高成长会完全依赖地产商的照顾而出现，是否真的具备投资价值还很难说。" 此前，《北京商报》就曾针对碧桂园服务上市事件，对高度依赖房企母公司的物业公司的价值提出过质疑。
除了营收结构受质疑，弘阳服务在物业市场的核心竞争力也无从体现。从中指院的物业百强榜单来看，物业公司 TOP10 基本是从房企 TOP20（比如万科、绿城、保利）分拆而出，在 " 子贫母贵 " 的物业蓝海，弘阳服务并不占上风。
除此之外，弘阳服务的增收能力也并不明朗。从招股书来看，近三年弘阳服务的毛利率分别为 22.6%、20% 及 25.3%，低于行业平均毛利率30%。
有业内人士表示，当前物业市场已渡过启动阶段，将逐步进入高速发展期和应用成熟期，市场优胜劣汰加剧，社区物业的价值将得以完全体现。
来源：ZAKER 新闻 陈运动
