掏空三代人积蓄,被同行骂惨,这家公司要去收割美国韭菜了

创投圈
2020
08/11
20:09
金错刀
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掏空三代人积蓄,被同行骂惨,这家公司要去收割美国韭菜了

贝壳找房向美国证券交易委员会递交了招股书。这可是个大家伙,2019 年交易总额 2.1 万亿元,仅次于马爸爸的阿里。

此次上市这到底是出于战略的需要还是财务的压力,不得而知,反正趁着门开着,先过去 " 收割 " 一把绝不是什么坏事。

在中国,买房子绝对是一件大事。

如果是在鹤岗弄一套也就罢了,几万块的总价不至于伤筋动骨,要是想把家安在一线城市就惨了,首付得掏光三代人的积蓄、后面至少还跟着几十年的贷款,大部分普通人家都得脱一层皮。

就算是钱筹够了也不能安生,看房、选房再到买房,每一个步骤里都有不少学问:位置哪里好?楼层怎么选?户型、配置、贷款、税费、合同,乱七八糟的细节一大堆,还是交给专业的人来做省心。

在置业大军的推动下,这些年房产中介 " 野蛮生长 ",行业大哥都要去上市了——

上个月底,贝壳找房向美国证券交易委员会递交了招股书。这可是个大家伙,2019 年交易总额 2.1 万亿元,仅次于马爸爸的阿里。

在很多人眼里,这个时候赴美上市并不是一个好时机:美国对中国的态度越来越蛮横,逆全球化、新冷战开始被讨论,疫情没停经济先停了……

但贝壳老板左晖对此似乎并不以为意:" 我们更认为一个成功的 IPO 取决于公司的价值而非其他 "。这种场面话听听就好了,贝壳为啥这么急迫?

自有原因,咱们慢慢说。

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往前推二十年,这种雁过拔毛、躺赚的好事还轮不到他。

从 1998 年开始,国家逐步取消了福利分房,房子可以买卖了,有不少心思活络的人精盯上了房屋中介这门生意。

那个时代的中介真不是一般人能干的,身上多少都带点江湖气。无论是卖房还是租房,坑蒙拐骗的下作手段多了去了,不少人都吃过大亏。

就拿房屋交易来说吧,那时买卖双方想见面可是个难事,中介为了多赚差价,基本上都会拼命拦在中间,低买、高卖,全凭一张忽悠的嘴。

就算事情败露也不怕,一辆呼啸驶来的面包车上至少能坐下五六个暴躁老哥,几个人下车一围,这合同你签还是不签?

租房的门道就更深了,收完房租就消失、中间找理由强行赶人、最后再用霸王条款克扣押金的套路几乎每天都在上演,在很多北漂、沪漂眼中,房租到期后能拿回押金绝对是件值得庆贺的喜事。

就算是房东,也是被重点 " 照顾 " 的收割对象——

当年北京就有这么一个案子,中介一边与房主争取 2 个月的免租期、一边从租客那收 3 个月的房租,算下来就只用给房东 1 个月的钱。最后再跟房主找茬撕毁合同,两个月的房租就这么赚到手了。

在那段暗无天日的日子里,黑中介们成了盘踞在房地产市场中的顽疾。就连链家的创始人左晖也被坑过,尽管他也是毕业 12 年、在北京租了 10 次房子的老北漂,最后还是栽在了 " 看房费 " 上。

时至今日,这段历时久远的旧事激起的愤懑已难量化,但至少在后来," 透明交易、签三方约、不吃差价 " 就成了老北漂左晖写在链家宣传板上的初心。

2

2001 年 11 月,全中国链家的第一家门店在 " 甜水园店 " 开业,一共就 27 个人。

据说在开业之初,左晖专门请来了某行业的老前辈来给新员工们讲课,讲的全是 " 坑蒙拐骗 " 的套路——比如带客户看房,如果附近有垃圾站,一定要记得把窗帘拉上,别被客户发现。

又不想坑人,又不想赚差价,只能靠收中介费过活,链家一年之内上调了两次中介费用,被鼓吹 " 不收中介费 " 的同行挤兑的很惨,差点没撑过来。

最后政策救了链家。

2006 年,《中国房地产经纪执业规则》出台,明令禁止中介吃差价,链家因祸得福,迎来了一段快速扩张期,别人关一家、链家开一家,店面数量很快就超过了 300。

2011 年,当时北京最大的房产中介中大恒基又出了事,著名狠人刘益良被以寻衅滋事罪、敲诈勒索罪判刑 8 年,北京房产中介四分之一的市场份额被瓜分,链家又成了最大的受益者。

没过几年,房价先是迎来了小阳春,后来去库存和棚改的地产高潮接踵而来。在限购令出台之前,全中国的热钱都在往一线城市跑,中介小哥们游走在身揣巨款的购房者当中,着实度过了一段美好时光。

3

从 2014 年到 2016 年的 3 年,是链家史上最大规模的扩张期,融资拿了 150 多亿,链家的触角也伸向了全国各地。

就在 2015 年前后,链家曾一度空降上千名经纪人到深圳,宣称要在深圳开 1000 家店,逼得时年 66 岁、早就退休了的中原地产创始人施永青重新出山。

为了在南京抢地盘,气势汹汹的过江龙还曾经跟地头蛇打过群架。2014 年,50 多个链家经纪人跟 8 位中原地产经纪人起了冲突,一天之内连打了 3 场,据说起因是两家公司争抢房源……

不过大扩张也有问题,收入结构单一、严重依赖佣金,加之不断加码的楼市调控措施,链家有点吃不消了。

就连左老板自己都说过:" 再往下发展的时候,边际效益会越来越低,边际成本会越来越高 "。这是实话,门店之间的内耗、日益增长的底薪开销,这些都逐渐成了尾大不掉的负担。

更麻烦的,还是与融资一起加在头上的 " 紧箍咒 "。早先曾有媒体报道,链家在 B 轮和 B+ 轮融资中与投资方签订了对赌协议,如果不能在 2021 年实现上市目标,届时就要回购融资款,并支付利息。

没办法,转型成了最紧迫的任务,左老板盯上了两个方向。

其中之一是 O2O,早在 2014 年链家团队就喊出了做 " 万亿房产 O2O 平台 " 的口号。虽然当时还没有一个明确的商业模式,但那个时候的链家就已经在为日后的贝壳寻找域名和注册公司了。

另一个就是长租公寓品牌自如。当年这也是一个风口,可惜在疯狂的烧钱圈地中被玩成了一个争议项目:先是陷入了甲醛丑闻,又踩进了租金贷的大坑,最近又被曝出用合同同时压榨房东和租客。

有的人质疑,这一鱼两吃的套路,跟当年让大家不齿的 " 黑中介 " 有啥区别呢?

4

当然,这些都阻挡不了左老板把贝壳做大做强的决心。

在他本来的预想中,贝壳不光是一个 " 中介平台 ",主业也不止链家和自如这些,他打算把不动产住宅的全产业链分为制造、交易、居住和以金融为代表的服务支持四个领域。此前,贝壳找房甚至公开宣布进入家装行业。

这么一来,故事就显得动听了许多,又吸引来一大堆投资。

腾讯甚至在微信第三方支付的九宫格中给贝壳单独开辟了流量入口,给的支持很到位了。

不过这中间的隐忧似乎不少,比如从去年开始冒头的各种 " 反壳联盟 "。

其中,最具影响力的是由 58 集团 CEO 姚劲波牵头,我爱我家、中原地产等品牌参与的联盟,此外,还有金华、绍兴、南昌等多地房产中介联合成立的地区性的 " 反壳联盟 "。

说起来,这也不能怪大家不配合。原本的贝壳可是以 " 房产版淘宝 " 自居的,可等运作起来之后,大家发现,它不仅提供平台、制定规则,甚至还以商家身份进场做生意。

按照中房经联主席胡景晖的说法:" 贝壳把盘源优先给自己的亲儿子——链家直营和德佑加盟来成交。如果让贝壳、链家和德佑之外的中介来成交,大头儿就要给人家,只能抽 8 个点的平台费。"

照这样搞下去,别说购房者和中介了,甚至连开发商都在平台面前成了弱势群体,渠道成了 " 垄断利器 "、一家独大殷鉴不远,于是大家纷纷开始反对。

更麻烦的是之前被爆出来的 " 刷量 " 问题。早在 2018 年的时候,微博上就爆出过因 APP 下载量不理想,链家某些地区公司要求员工每人每天完成 100 个下载量的任务,并计入员工考核。

即使是现在,网上还是会偶尔流出类似的注册任务。

5

业务这么大,利润怎么样呢?

这几年,贝壳烧钱确实不少。

营收的确是在逐年增长:2017 年至 2019 年的净营收分别为 255 亿元、286 亿元和 460 亿元;但亏损的速度同样不慢,这三年亏损分别为 53.76 亿元、42.77 亿元、218.01 亿元。

尽管投资方和公司都表达了对未来的乐观预期,但这些憧憬可能都建立在一个美好的前提之上——地产市场如火如荼,但未来究竟如何谁也不知道。

现在的市场极为分化,有的城市调控不断,有的城市房价阴跌不止,新房、二手房的销售都收到不小的影响,看多的人赶不上看空的人,想要像前几年一样高歌猛进,有点难。

在贝壳递交的招股书中,顺带澄清了一下那个 " 神秘 " 的对赌协议。

按照公司的说法,针对 2018 年 12 月 28 之前的 B、C 轮的确与投资方签署了对赌赎回协议,不过 IPO 对赌时间已经从此前约定的 2021 年更新为 2023 年 12 月 28 日。

一下子多出来两年的时间,别的公司都在纷纷计划从美股回港股、回 A 股,那为啥他们非要这么着急的逆向而行呢?

投资方的退出压力是一个原因,毕竟这么多钱放进去这么多年,是有回报压力的。

那为啥非去美股呢?其实两年前贝壳就做了 VIE 的架构,当时外部环境没这么复杂,国内注册制的预期也不像现在这么笃定,拆 VIE 又需要时间,现在的结果只是原计划的执行,贝壳显然不想再等了。

这到底是出于战略的需要还是财务的压力,不得而知,反正趁着门开着,先过去 " 收割 " 一把绝不是什么坏事,反正这个业务怎么着也不会被川建国拉到实体名单里修理,实在不行,还有诸多退路可选 .。

富贵险中求,大概就是这个意思吧。

THE END

来源:金错刀

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