近年楼市调控持续高压，监管对银行信贷资金流向审查从严，涉房贷款全面整顿清理。继互金平台房抵贷全面停摆之后，近期甚至有银行暂停房抵贷业务。但市场上仍然有一种“有房就贷”产品，这类产品俗称“业主贷”。

一、业主贷简介

市场上面对有房产人群的贷款产品，分为房产抵押贷款和无抵押贷款。

“业主贷”是业内俗称，又称为“物业贷”，是机构针对有房产或房贷人群而推出的一款无需抵押和担保的纯信用类贷款产品。

贷款产品由于是机构自行定义及命名，不少机构的“业主贷”、“物业贷”中又细分为抵押和无抵押两种，只看名称不看产品内容极易混淆。招商银行曾经推出的“有房就贷”产品，与现在市场上无抵押的业主贷产品宣传口号看起来很像，其实是一款按揭住房二次抵押贷款产品。

业主贷名义上“有房就贷”，但这类产品不需要房产抵押，资金流向也往往明确规定不得用于房产交易。麻袋理财研究院认为，业主贷与大额度的房产抵押贷款产品有根本区别，实际上属于中等额度的无抵押信用借款。

1、业主贷和房抵贷四大区别：

1）无抵押。

2）期限短。业主贷期限一般为1-3年，而房抵贷最高可达30年。

3）利率高。业主贷属无抵押信贷，定价较高。如中信银行“业主贷”月费率达1.45%，而中信银行房抵贷月费率仅为0.75%。

4）额度低。业主贷额度远低于房抵贷，最高额度一般在二三十万元，属于中等额度信贷。

2、与月供贷的区别

针对有房贷的客户群体，曾经还有一类无抵押信用贷款产品较为流行，即“月供贷”。月供贷是依据借款人现有月供进行的一款无抵押贷款，该产品主要针对已在银行办理按揭或抵押贷款的房主或车主。

麻袋理财研究院认为，月供贷区别于业主贷的特征是额度与月供金额高度挂钩，最高达到房贷月供的45倍，明显高于业主贷。

月供贷因为这一特点，很早就被认为是可以帮助房产交易加杠杆的“涉房”产品类型之一。由于监管压力，提供这类产品的机构越来越少，未来可能逐渐被其他无抵押信贷产品取代或者改头换面。例如平安银行官网没有月供贷产品，但借款人提供房贷材料进件的话，实际可通过无抵押信贷的“新一贷”产品来做，最高额度50万。

二、在机构产品结构中的定位

当个人信贷市场逐步覆盖长尾市场时，面对海量个人客户，很多个人信贷机构通过提供标准化产品来提高运营效率。但随着市场的不断成熟以及数据技术的持续发展，互联网端“千人千面”的特征逐渐体现，因为不同客户群体的关键需求是差异化的，管理理念也逐渐从“以产品为中心”向“以客户为中心”转变，根据不同客群的客户需求不断丰富产品体系，在贷款产品上为客户提供多种额度、多种期限、多种还款方式的选择。

目前市场上主要机构开始按不同的客群来设计产品，以不同的产品来覆盖多种客群。其中针对有房产的客群，提供了房产抵押借款和无抵押信贷两种方式选择，即房抵贷和业主贷。

有房产的客群有几大特点：1、稳定 2、有信用记录 3、有授信参考 4、有资产证明

这类客户群体在客群普遍定位较低的P2P、小贷公司等机构中是客群结构金字塔的顶层。

麻袋理财研究院发现，这并没有影响各种机构的定价策略。例如中信银行的业主贷产品明显定价高于房抵贷，与小贷、P2P没有明显的价格优势。从产品定价可看出，业主贷作为无抵押信贷产品，在机构的产品体系中仍然是高定价、高利润产品。但在无抵押产品体系中，业主贷是面向优质客群的高端产品。

小贷公司、P2P推出业主贷的主要目的是覆盖有房、房贷人群，但并没有为了扩大对高端用户覆盖而降低业主贷产品定价，银行也没有特意推广业主贷产品。

三、业主贷的市场格局

麻袋理财研究院通过市场调研发现，业主贷产品主要由小贷公司、P2P提供，商业银行、消费金融公司开展此类业务的较少，可能与监管高压有关。但不少银行通过丰富其他无抵押信贷产品的进件条件，实际上也在做业主贷业务，如平安银行。

银行“涉房”业务最积极的是中信银行，拥有最全面的房屋抵押、无抵押产品线，其中较激进的房抵贷产品已经开始收缩，如降低贷款期限、限制地区等。业主贷产品定价较高，实际费率与非银机构相比并无优势。

业主贷产品面临银行针对房贷客群的消费贷产品的强烈竞争。这类产品定价更低，额度与业主贷相当，资金流向银行并不严格监控。并且银行普遍积极地针对已办理房贷业务的客户定向推广，对用户有较高的吸引力。正是因为这类产品政策风险不高，但对“涉房”产品有很强的替代性，所以很多银行并不开展业主贷业务。

小贷公司中平安普惠拥有小贷公司中最全面的产品线，覆盖各类人群。平安普惠副总裁兼首席产品官倪荣庆曾透露，无抵押贷款、互联网贷款和有抵押贷款的比例大概为4：3：3。也就是说，平安普惠以无抵押中额贷款产品为主，占比高达40%。平安普惠无抵押贷款根据不同的申请条件又分为薪金贷、业主贷、寿险贷、车主贷等细分产品，其中业主贷进件条件最高，覆盖的有房客群最为高端。进一步细分为“优房贷”、“业主贷”，分别覆盖有按揭房、有房无按揭的客群。2017年底，平安普惠突然宣布暂停的房抵类贷款宅e贷，至今仍在处在全面暂停状态。这样包括业主贷在内的中等额度无抵押贷款业务占比和重要性进一步提升。

消费金融公司招联金融产品特色在于随借随还按日计息。是此次调研中发现的唯一推广业主贷的机构，额度、利率较旗下其他产品有优势。说明招联金融想通过产品来覆盖有房贷的更高端客群，有客群上移的意图。

P2P等非持牌机构开展业主贷业务的较多，但主要是原来房抵贷为主要产品的机构。在房抵贷产品受限后，转型的主要方向就是针对有房、房贷客户群体的无抵押信用借款业务，以便发挥原有的客群优势。例如捷越联合、房速贷。

四、非持牌机构开展业主贷业务的意义

机构决定是否开展新业务的原则是“对内弥补供给空白，对外满足市场需求”。麻袋理财研究院认为，业主贷作为面向有房群体无抵押中等额度信贷产品，非持牌机构的意义主要是两点：

1、房抵类网贷机构的转型方向

在网贷单笔限额和楼市调控双重限制之下，网贷机构已经无法开展房抵类业务，原来以这类业务为主的平台必须转型。鉴于原有的客群优势，推出业主贷业务是很好的转型方向，能够快速填补供给空白。

2、客群上移，覆盖优质客群

调研发现，除了转型的房抵贷平台以外，非持牌机构以往较少有针对有房、房贷客群的产品。主要原因是这类优质客户是银行的客群，非持牌机构在资金成本、品牌方面都难以竞争，同时产品的定价不高，盈利能力不如现金贷产品。随着行业逐渐走向正规化发展，一些有资金成本优势的持牌机构尝试通过产品来覆盖优质客群，从银行不重视的市场分得蛋糕。这对有资金成本优势、风控优质却始终没有覆盖有房产优质客群的非持牌机构来说，有一定启发。

五、业主贷“涉房”风险防范

近年来，监管持续保持高压，防止违规资金流入房地产，各种“涉房”贷款产品及可能涉嫌房产的产品都有监管风险。

其中网贷平台面临网贷监管大额标限制、楼市调控加码的双重限制，房产抵押类产品已经逐渐消失。2017年9月司法部印发的《关于公证执业“五不准”的通知》，没有金融牌照的房贷机构难以办理合同公证，非持牌机构被踢出房抵贷市场。

监管高压蔓延至持牌机构。2017年底，平安普惠暂停房抵贷产品，2018年初，中信银行暂停北京地区房抵贷产品。

无抵押信贷产品也不能幸免，曾经流行的月供贷，因为与房贷高度相关而逐渐消失或者改头换面。

业主贷产品虽然与房产关联度不高，但因为不限制资金流向，仍然存在监管风险。目前主要机构在产品设计上的主要防范手段如下：

1、降低期限

业主贷产品期限多为3年以内，不适合房产投资。

2、降低额度

额度多在20万以下，不适合房产投资。

3、提高定价

银行的业主贷产品定价高，提高炒房资金成本。

4、改头换面

例如平安银行 “新一贷”产品，看似普通的无抵押信贷产品，通过丰富进件条件，借款人提供房贷材料，实际上能变身为业主贷、月供贷。

5、限制流向

目前银行的业主贷产品多数归类为消费贷，规定资金不可用于房产，但与消费贷不同，并不会实质上监控资金流向，例如提供消费发票。

6、限制产品地域

各主要机构的业主贷产品普遍不是全国范围内推广，有产品地域限制，这也有风控方面的考虑。

六、总结和建议

1、对来非持牌机构来说，开展业主贷能覆盖优质客群，达到客群上移的效果。

2、产品设计建议参考平安普惠，对有房、房贷客群进一步细分。

3、建议开展此类业务采取措施回避“涉房”风险，可参考的方式有平安银行的“新一贷”。

【来源：麻袋理财研究院】