"2021 年万科业绩表现不好，让股东失望了。"
3 月 31 日，万科董事会主席郁亮在 2021 年度业绩推介会上，向 52 万名股东表达了诚挚歉意。
郁亮致歉背后，是万科上市 31 年以来第三次利润下滑。
据万科 3 月 30 日晚披露的年报数据，2021 年万科营业收入 4528 亿元，同比增 8.0%，净利润 225 亿元，同比下降 45.7%。
对于接近腰斩的净利润，郁亮在致股东信中表示，从财务层面看，这主要源于毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。另外，在业绩推介会上，郁亮也坦言万科多赛道同时探索的成本比预想更大，也对业绩产生影响。
学财务出身的郁亮对多赛道探索的具体学费进行了具体说明：去年合并报表范围内此部分费用已达 80 亿元。
随着万科业绩的 " 探底 "，3 月 30 日万科股价随板块一起，强势反弹超 8%。
截至 3 月 31 日收盘，万科股价微涨，最终收盘于 19.15 元，这距其 2021 年 3 月 2 日的 32.72 元高点仍下跌超 40%。
" 如果短期买万科股票，就要做好被套牢的准备。" 在 " 持有万科 A，是个什么样的体验 " 这个话题下面，投资者对于万科的哀怨情绪，早已经不是新鲜事了。
令投资者伤心的还有，万科今年曾一度没稳住房企 A 股总市值老大的地位。3 月 11 日收盘时，总市值 1935 亿元的万科 A，被总市值 1942 亿元的保利赶超了。这是保利上市以来的市值巅峰时刻，也是其首次摘下市值桂冠的一天。
万科和保利市值差距最大时，曾高达 2.95 倍：宝能刚狙击完万科的 2016 年 8 月 16 日，万科市值 2578 亿元，保利只有 875 亿元，两家市值相差了 1600 多亿元。
如今，万科一度被保利赶超背后，是其 2021 年以来，股价从最高点 33 多元，跌到现在的 19 多元每股的事实。
关于万科股价走弱这一问题，曾在万科任职过的路飞告诉记者，以万科的管理和资金来看，股价是被过度低估了。在某种程度上，路飞的观点，也是万科的态度：认为股价被低估了。
3 月 31 日，在万科 2021 年业绩说明会上，郁亮说，特别希望机构投资者和分析师，能够重新有一个估值，用新的估值模型来看万科的业务。
（万科董事会主席郁亮）
实际上，为了提振市场信心，万科曾自己举牌自己。
2021 年 4 月 29 日，万科公告称，其获德宇众及其一致行动人盈安合伙、盈嘉众（背后指向万科事业合伙人）合伙 " 举牌 "，累计持股达到 5.81 亿股，市值已达 164 亿元。在短短一年多时间里，这是万科事业合伙人第三次增持万科。
尽管多次增持自家股票，且财务状况（如现金流、负债率等）并不差的万科，在资本市场仍尽显颓势。2021 年 8 月以来，其股价走势不仅比不上保利，更比不上总市值远不及它的金地。金地曾在 " 招保万金 " 之列，但后来慢慢掉队了。
如今，金地 645 亿的总市值，虽然与万科 2226 亿的总市值相差甚远，但金地的股价走势强于万科。中国财富网数据显示，最近 3 个月，共有 191 家机构评级为买入。
受资本市场青睐的，为何是与万科同量级的大白马保利，以及不到千亿市值的金地？这就需从净利润增长率、总营业收入增长率，这两个指标来看。先来对比万科、保利两家房企，截至 2021 年 9 月 30 日，万科的净利润增长率为 -16%，而保利净利润增长率为 2.9%。这一局，保利获胜。
从总营业收入增长率来看，万科从 2019 年的 23.6%，下滑至 2020 年的 13.9%。截至 2021 年 9 月 30 日，万科实现的总营业收入同比增长率为 12.42%。反观保利，虽然 2020 年只有 3% 的总营业收入增长率，但截至 2021 年三季度，其营业总收入同比增长很快，达到 17.86%。这一局，仍然是保利获胜。
营收和利润增长情况，是金融机构比如基金公司，选择对比的重要指标，" 营收增长放缓，利润增速下降快，那投资回报就会预期降低。资本市场当然选择表现更优异的资产来持有。反之，市场信心就会不足。金融机构的观点会传导至投资者。"深圳前海红岸资本管理有限公司基金经理王兆江告诉记者。
再来比较万科与金地。金地尽管净利润增长率从 2019 年的 24.41%，下滑至 2020 年的 3.2%，但总营业收入实现了高增长，从 2019 年 25% 的增长率，上升到 2020 年的 32.42%。截至 2021 年三季度末，金地的营业总收入增长率，甚至高达 33.24%。这说明金地以价换量。
反观万科，2021 年总营业收入增长率，与去年同期比下降了 5.9%，" 一个行业能保持 30% 的总营业收入增长，且不降速，说明销售强劲。万科增长显然放缓了。"王兆江坦言。
与万科不是一个量级的金地，其股价势头走强背后还有一个逻辑。王兆江举了一个例子，" 如果经常考 100 分的学生，突然考了 98 分，那很多人就怀疑他了。但如果经常考 98 分的，突然考了 100 分，很多人对他就更有信心。"
在王兆江看来，掌舵者郁亮的言行，也影响了市场对万科的信心，" 如果掌舵人对市场都很悲观的话，也会影响投资者的预期。股票恐怕也不会表现太好。"
郁亮出生于 1965 年，在 1990 年加入万科。北大经济系出身的郁亮，性格细腻、踏实（王石评价），这与万科创始人王石火爆、生硬的性格（王石自称）形成鲜明对比。
（王石）
在万科干满 122 个月后，2004 年，郁亮是以万科总经理的身份，正式掌管公司实际事务的。2010 年，郁亮实现了目标：万科以 1081 亿元的销售额，超越所有对手，成为了全球最大的住宅销售公司。
尽管郁亮做出了一番成绩，但王石的光环实在过于耀眼，以至于在很长一段时间内，代表万科某种精神的，仍然是王石的声音。外界忽视了让王石无论是在大洋彼岸的热气球上，还是在 8000 多米的雪峰上，都很安心的万科总经理郁亮。
（时任万科董事总经理郁亮，2006 年）
然而，有着诸多不同之处的王石和郁亮，因万科有了越来越多的相似点。进入 2011 年后，郁亮开始减重了，脸庞有了棱角，身材不仅变得与王石一样精瘦，还跟王石一样开始登雪山了。
在万科的发展战略上，郁亮与王石也保持着一致，" 我跟主席（王石）很多意见是一致的。" 郁亮曾多次强调。上台后的郁亮，将万科经营稳健的理念，践行地淋漓尽致。
2014 年 6 月，郁亮在媒体上公开发文《我国楼市进入 " 白银时代 "》。据此万科定下来的大方向是：多留现金少拿地，准备过冬。
但令人意想不到的是，2015 年的五次降息加五次降准、2015 年 3 月 30 日颁布的地产 330 新政、棚户区改造等政策下，后面几年全国房价普涨 40%-80% 不等。
攥着千亿量级现金的万科，因为 " 少拿地 " 的策略，错过一次高速发展的机会。这一年开启的 " 涨价去库存 " 地产牛市中，万科的规模，与碧桂园差距越来越大。股价、市值偏低下，" 野蛮人 " 进场了。
（万科地产住宅小区）
2015 年，宝能发起惊心动魄的宝万之争。经过悬念丛生的两年，" 宝万之争 " 最终以引进深圳地铁，成为万科第一大股东而收场。万科的代价是，创始人王石被迫出局。
2017 年，郁亮正式从王石手中接过万科。2018 年，郁亮带领万科重新出发时，三四线楼市的繁荣，也进入到了尾声。此时，外界早已发现，万科从老大的座位上，滑到了第二名开外。
这一年，房地产风向转变之下，郁亮喊出 " 活下去 " 的口号，收敛聚焦、修枝剪叶等动作下，万科成了外界眼中的 " 谨小慎微 " 的公司。郁亮作出这种判断背后，与房地产的大环境有关，还与个人性格有关。
在外界看来，郁亮财务出身的经历，让他有着谨慎性原则。不高估资产，不低估负债。换句话说就是：对可能出现的损失，要考虑充分。不管怎样，有一点毋庸置疑：进入郁亮时代的万科，与王石慢慢解绑了。
王石从万科名誉董事长职位退休后，呈现出来的生活状态更多是云淡风轻。比如划赛艇、骑车、登山、游泳、种田等等，偶尔参加下万科诸如年会的活动。
而另一边，万科在收缩一些业务的同时，还加快了赛道的转型，比如加码长租公寓、商业地产等。尽管万科自称，其转型是围绕不动产的综合能力，跟行业很多 " 跨界 " 多元化不一样。但外界认为，万科如今的言行，跟王石多年前的" 谁要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出来反对 "的理念并不相符。
变化的还有万科总部大楼的地址。2009 年，王石率领万科高管，将万科总部搬到了位置较为偏僻的大梅沙。王石 2017 年卸任半年之时，万科总部搬去了市中心的一个临时场地，在名为 " 超级总部 " 的新大楼建成后，他们将会搬到那里去。
（位于深圳盐田区大梅沙海滨的万科总部）
万科集团官网显示，2020 年 11 月 20 日，深圳湾超级总部基地万科总部大厦正式开工了。万科曾必备的节目——捉弄老总，也随着王石淡出万科，而销声匿迹了。
" 王石对万科的直接影响已经没有了。但王石也没有与万科完全解绑，前者所塑造的万科市场化、职业经理人化的企业价值观与稳健经营的企业风格，万科仍然在延用。"柏文喜告诉记者。
由于从小家庭富足，受教育程度较高，王石创业的动力，更多是为了满足自身的成就需要。除了注重企业的稳健经营和技术开发外，王石在制定企业战略时，还善于从市场行情和国家政策导向出发。比如万科的市场化原则，又比如王石引入的职业经理人制度。
郁亮时代的万科，延续了王石时代的市场化原则，比如万科物业选择 " 睿服务 "、股权、全委等市场化的合作模式，使得营业收入近些年来持续攀升。而在职业经理人制度的基础上，万科则进行了身份角色的进化。
万科 " 职业经理人 " 制度，在 2014 年变为 " 事业合伙人 " 制度。后者旨在通过股票跟投和项目跟投的方式，将打工者（职业经理人）变成自己人。
在柏文喜看来，尽管两个制度，名字叫起来不一样，但它们的内核殊途同归：激发经营管理团队的主人翁意识，强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系。
如今，万科的新管理团队中，排名前三的职业经理人均为 60 后，分别是董事会主席郁亮、监事会主席解冻、首席执行官祝九胜。学经济出身的经历，让郁亮和祝九胜对外发出的声音，受危机感驱动。
这从万科擅于感知风向转变，2018 年郁亮喊出的 " 活下去 "，2019 年祝九胜喊出的 " 要活得好 " 等言论中可以看出。实际上，这些年来，通过谨慎投资、以现金流为核心来提升经营、以流动性维护为核心来提升管理，是身处时代洪流中的万科采用的过冬术。
（万科总裁祝九胜）
万科拿地较为谨慎。2019 年 11 月 -2020 年 3 月，地产行情急转直下，叠加疫情，万科拿地 180.19 亿元，而放开手脚的保利，拿地金额高达 567.89 亿元。2020 年 7 月 -10 月，地产形势相对好转，万科拿地金额为 577.5 亿元，同期保利则为 386.93 亿。
2021 年下半年，房企陆续爆雷，大家以为万科要开始扩大市占率时，万科坚定的执行 " 活下去 "。2021 年 11 月到 2022 年 2 月，万科拿地 184.97 亿元，保利拿地高达 475.72 亿元。
在住宅方面谨慎的同时，万科想通过转型赛道的方式，找到除住宅开发以外的新利润增长点。不仅酒店、长租公寓、商业地产、物流地产等赛道，都被万科尝试了一遍，就连养猪业，万科也入局其中了。
万科的转型赛道，在试错和试对中，尽管有好有坏（有的流产如万村计划，有的业绩增长如万物云），但并没有形成大的气候（代替住宅这个主营业务）。与万科惯用的住宅高周转模式不同的是，无论长租公寓、还是商业地产，或是物流地产等，这些都需要大量的资金、耗得起的长周期。
或许因为此，今年的郁亮又一次危机感驱动了。2022 年 2 月 9 日，郁亮万科内部召开的主题为 " 敢拼才会赢 " 的年会上，将这一次的房地产行业称作 " 黑铁时代 "，倡导全体万科人 " 节衣缩食 "，还表示自己 " 已暂停坐头等舱了 "。这种态度很快传导至资本市场，3 月 11 日，万科的总市值被老对手保利反超。
在股价波动之中，3 月 30 日晚间，万科公布了 2021 年年报。从持有现金流、净负债率等数据来看，万科在财务方面还是相对稳健的。万科的第二增长曲线非开发业务，也迎来了一些惊喜。万物云 2021 年收入首次超过 200 亿元，同比增长 32%；物流仓储旗下冷链仓储位居行业第一，2021 年年收入 32 亿元，同比增长 69%。
（2021 年，武汉万科未来中心 VFC 开业）
尽管一些转型赛道有了起色，但万科坦言更看重长期价值增长，" 如果只看经营收入和利润，这些业务在今天以及未来，都很难达到房地产开发的同等规模。"
万科有着不小的烦恼。除总营业收入同比增长率下滑外，万科还面临上市 31 年以来第三次净利润下滑。在致股东信中，郁亮反思了净利润下滑的原因：毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。
其中，毛利率下降 7.4 个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从 2020 年的 22.8% 下降至 17.2%。从结构上看，开发业务依然对万科净利润具有决定性作用。
3 月 31 日，万科 2021 年业绩推介会上，向投资者诚恳道歉的郁亮，再次解释了业绩下滑的主要原因：其一是万科分布管理、充分授权的方式，不适应竞争激烈的大环境；其二在转型赛道的探索，根据成本法会计准则要求，在财务报表中体现的成本费用达 80 亿元，通过折旧摊销对报表利润存在影响。
道歉、反思之余，万科管理层道出了万科 2022 年的目标——止跌企稳。万科管理层对这一目标的达成，表示了信心，" 万科有 7100 亿已售未结转、1 亿平方米的在建面积、超过 4500 万平方米的拟开发面积 "。
这个冬天，对万科与所有地产人来说，似乎格外的漫长。这一次，资本市场对于万科，又会做出何种反应？
来源：ZAKER
