十几年来一直高歌猛进的香港楼市，正在起大变化。
这几大信号值得我们关注：
土地端：10 月，山顶文辉道住宅地皮因未达到底价而流拍，这块豪宅地段的 " 准地王 " 陷入难产境地；
房价端：据媒体报道，港府房价在 11 月环比下跌了 4%，如果从 9 月峰值数据来看，目前香港房价已经从 9 月的最高峰下跌了 5 个百分点。从数据上来看，港府楼市下行迹象异常明显。
交易端：在香港房价下跌的同时，房产交易量也大幅度暴跌，成交减少了 50% 以上；与此同时，房产违约也在大幅度增加，到 10 月份已经有 36 起购房违约，而在 2017 年，这一数据仅为 9 起。
政策端：港府财政司司长继在 9 月底直言 " 过去 10 年中国香港超低利息环境结束了 " 后，又加码重锤：香港超低息的年代，不但结束，可能还会步入逐步加息。
市场预期端：据中国香港研究协会的调查结果显示，目前六成受访者都对中国香港未来 6 个月的经济持悲观立场，四成受访者预计房价将下跌，甚至还有机构放出了香港住宅放价至少下跌 25% 的预测 ……
" 准地王 " 流拍、房价持续下跌、投资者纷纷抛售、房产违约现象不断增加、再叠加之政策环境生变、市场预期悄然转向，种种迹象都在表明：已经持续攀升了 15 年的香港楼市，即将迎来关键拐点！
在香港横行了 15 年之久的楼市大牛市，已经隐隐传出了泡沫破碎的声音。
在过去 20 年间，香港楼市的野蛮生长，可谓是一部生动的教学史。
香港楼市的起飞，是从上个世纪 60 年代开始的。当时的香港由于空间狭小，人口众多，房地产自然成了香港的支柱产业，当然，房价上涨的最大原因，就是前港英政府的高地价政策。
在改革开放后，香港楼市有了更大的契机，特别是在 1995 至 1997 年由于拿地受到政府限制，香港出现了负利率时代，所以港人疯狂买房，造就了楼市巅峰期。
一直不居不下的房价自然会引得民怨沸腾，于是为了促使楼市健康发展，董建华提出了著名的 " 八晚万五 " 计划，不幸的是亚洲金融危机袭击全港，加之负利率环境下，香港经济进入通缩阶段，造成了楼市危机，5 年内房价跌了 70%。
之后几年楼市低迷，港府逐渐撤销抑制楼价高而防止炒卖楼宇措施，取消八万五计划，减少供地，房价企稳。可惜又遭 SARS 袭击，使得楼价又底部横盘了两年 , 直到 2004 年开始大涨。
04 年到 08 年，香港房价涨幅 2.29 倍，基本恢复到 97 年峰值水平，后由于美国次贷危机影响，出现短暂回调。
由于房价过度上涨，2010 年香港楼市似乎已经涨到了天上，开发商都因为土地储备不足来催政府赶快卖地。可是港府却从需求端干预，而不是供给端，开始征收的特别印花税，但是香港楼市依然火爆，因为市场存在太多刚需用户，仅靠控制需求是无法令楼价下跌的。
由此可见，香港楼市大跌或大涨和一些不明智决策有着直接关系。
香港房市连续上涨了 15 年，这些年一直在高歌猛进，即便出台了各种调控政策，也没有特别明显的效果，但为何会在今年突然掉头直下呢？
在解局君看来，这其中缘由主要来自于两方面，一是外部因素，二是内部因素。
先看外部因素，在美国长达十年的宽松货币政策下，汇率和美元挂钩的香港，一直奉行低利率。但自进入今年以来，美联储已经加息了 3 次，加息带来的最大影响就是房贷利率大涨，在美联储不断加息的背景下，香港也不得不跟进加息。
当银行贷款利率上升、资本流动性拐点到来之际，楼市的资产风险是首当其冲的，所以，大部分人开始远离楼市，而这样一来，楼市变熊就不难理解了。
其次，这多年来，香港楼市一直稳步前进，内地资本的大量涌入无疑在其中起到了关键重要；但在今年，资本新规出台后，内地资管环境日益趋严，以往巨量资本流入到香港楼市的日子，一去不复返了。
失去了最大的接盘侠，房价自然要掉头直下。
再来看内部因素，自香港政府换届以来，楼市调控不断升级，先后推出了如额外印花税、买家印花税及向购买第二套房征收 15% 印花税的 " 辣招；在今年 6 月，特首林郑月娥更是宣布对对空置 6 个月以上的一手住宅征收楼价 5% 左右的空置税。
特别值得注意的是，香港政府今年还成立土地供应小组以解决香港长远住屋问题，其中一项建议是最牵动楼市神经的——填海。
这些林林总总的消息，犹如冷风过境，吹的香港楼市心凉凉。
一直以来，内地楼市都以香港模式为师，如今，在香港楼市转凉的大背景下，这会给内地带来什么样的启示呢 ？
1 解决楼市问题，从需求端入手固然重要，但更重要的是从供给端发力；众所周知，香港高房价的根源在于扭曲的土地供应关系；长期以来，香港一直控制土地供应供给，而正是因为土地供给的严重不足，才使得香港的公屋制度一直难以发挥起特有的作用，故而房价高企。
事实证明，供给平衡才是控制房价的关键，这句话说起来容易，做起来 ……
2 加杠杆不具备持续性；香港的高房价，其实很大一部分是加金融杠杆催生出来的，在货币宽松时代，香港楼市以低首付➕高杆杆疯狂购房，变相拉升了房价，也加大了楼市泡沫；高杠杆的背后往往是高风险，当潮水褪去后，当初怎么运动式加大的泡沫，最后都得运动式还回去。
3 房屋租赁市场是楼市变革的关键，但要看上头是否有触到利益蛋糕的决心；事实上，香港的公屋制度一直被看作是解决房地产问题的标杆，但自从董建华 " 八万五 " 计划落幕后，香港已经很久没人在谈及房屋普及计划了，因为土地非私有，房地产对香港政府财政的贡献率超过 24%…… 故而，楼市变革的关键，还是在于上头是否敢于革自己的命 ……
香港楼市和内地楼市虽然有着些许不同，但冥冥之中很多地方又是相通的，所以，在香港楼市迎来关键拐点，隐隐传出了泡沫破碎的声音之际，内地一定要汲取其中的教训。
所幸的是，内地楼市已经开始慢慢去 " 香港化 " 了 ……
来源：解局财经
