中国地产史上第一块「地王」诞生时，央视二套正在循环播放一期访谈《2002，房地产的冬天》。善于为人指点迷津的魏专家在镜头前断言：" 中国地产将进入最黑暗的时代，如果来年楼市不崩盘，我就去跳楼。"
几个月后，国土资源部签发 11 号令，「土地招拍挂」模式开始实行。一个只身北上的「广东仔」以 31.6 亿元的价格，力排 SOHO 潘石屹和华润置地，拿下至今为止中国占地最大的一块住宅「地王」。超过 3000 元 / 平米的拿地成本在当时是天价，加上大众对地产过冬的悲观预期，没人觉得这是笔挣钱的买卖。
十几年后，这里成为了北京城鼎鼎有名的「富力城」，二手房均价 12 万 / 平米。那位时人眼中的「傻子」便是后来被称为「华南五虎」之一的富力地产张力。
国内第一块「地王」的诞生，捅破了「黑暗时代」的壅蔽，露出金光璀璨的「黄金十年」，此后「地王」便如雨后春笋般在全国各地诞生，大小房企「拿最贵的地，加最猛的杠杆」成为了时代起承转合的标志性脚注，直到「华南五虎」中另一位腰挎爱马仕皮带的靓仔荣登中国首富，这个时代也渐渐走到自己的巅峰。
如今，就当这一切已成为国内地产行业的旧日光辉时，越南的房企们已经一键快进到了那个最疯狂的年代。
2021 年末，在越南胡志明市司法厅资产拍卖服务中心，一块守添新区的地皮「3-12」以约 10.67 亿美元的价格被一家越南本地房企拍下，刷新了胡志明市有史以来最高地价，第一块公认的越南「地王」诞生了。拍下这块地的公司，越南之星房地产公司隶属于新皇明集团，但整个集团资产折合下来不过 8 亿美元，2020 年亏损超过 4000 万美元。
吊诡的是，一同被拍卖的另外三块地皮同样也以高出起拍价 4~7 倍的价格成交，而这些地块竟都是被刚成立不久的非房地产公司所拍下的。
「3-5」地块，成交价是起拍价格的 6.6 倍，拿地成本约 16.4 万元人民币 / 平米。拍下这块地的公司 Dream Republic 截至 2020 年成立 4 年内累积亏损 4.5 亿越南盾，净收入为 0；
「3-8」地块，成交价是起拍价格的 4 倍，拿地成本约 13 万元人民币 / 平米。拍下这块地的公司 Sheen Mega 截至 2020 年累积亏损 2.02 亿越南盾，净收入也为 0。
「3-9」地块，成交价约是起拍价格的 6.9 倍。拿地成本约 27.75 万元人民币 / 平米。拍下这块地的公司，平明投资贸易有限公司（Binh Minh Company）在土拍时成立仅 3 个月，且在拍卖前一周才将主营业务调整为房地产相关。
纵向看，2022 年 3 月胡志明市地价经历过「地王」诞生后的一波刺激性暴涨后，这四个地块仍都比经济最发达、基建最完善的第 1 郡平均地价高；横向看，上海 2020 年诞生的新一轮地王——徐汇滨江西岸金融港，拿地成本折算下来也不过 3 万 / 平米。
这四家越南公司野心昭昭，就差把「清华北大不如胆子大」直接写到自己的脸上了。
不过，在守添新区拍卖出 4 块天价地皮的几个月后，胡志明市政府下场逮捕了其中一名公司的董事长，并向另外两家公司实施强制执行。谁知这两家拍卖时财大气粗的公司转眼成了村口老赖，直接两手一摊：我卡里没钱，你宽限两天。平明投资贸易公司则直接递上申请书，声称疫情打乱了自己的计划，决定单方面不执行拍地合同，潦草离场。
风风火火小半年，最后胡志明市政府连一毛钱地款都没收到。一直把上海作为对标的胡志明市市长，不知会不会夜深人静的某一刻，想起那位落马的上海首富曾经留下的话：「夜有多黑，房地产就有多黑。」
万盛发，越南的和记黄埔
一般来说，拜码头都要找一个辈分够高的当地人做引荐。就是李嘉诚这样的大佬，跑去押注越南也要讲「本地化」。他选择了万盛发集团，这个名字听着像开麻将馆的公司，实则是越南最大的私有化房企。
在很多人眼中，万盛发集团董事长张美兰与其丈夫朱立基代表的张氏家族一直都是越南最神秘且最富有的华人家族。
由于万盛发集团从未上市，并且是家族式企业，一致行动人交叉持股众多，其名下究竟有多少资产难以考究，但在胡志明市有一条绵延近 1 公里的阮惠步行街，地段相当于上海南京路步行街，是越南地产商心中的钻石矿。仅可查资料显示，万盛发集团在这里就有 5 个项目，占整条街的 1/3，张美兰由此被称之为阮惠步行街的「女主人」。
丈夫朱立基作为英籍香港人则常年低调地活跃在香港。李兆基旗下恒基「天汇」曾创下每方尺 7 万港元的天价交易记录，据香港媒体报道称，神秘买家正是那位皮肤黝黑，带着金丝眼镜的朱立基；而在李嘉诚旗下尚乘集团的投资人名单中，同样出现了朱立基的名字。
2022 年 4 月，在万盛发集团董事长张美兰的穿针引线下，李嘉诚的长实集团、万盛发集团和日本欧力士集团的代表会见了胡志明市人民委员会主席。事后，长实集团表示将胡志明市定位为金融和战略的中心，将通过万盛发集团尽快向越南注入大量资金，在胡志明市开发高端房地产项目。
这位华裔越南女首富张美兰应该与加拿大籍香港市民李先生有许多共同话题，尤其在囤地捂盘上，万盛发与曾经名震一时的和记黄埔可以说是「天下英雄，唯使君与操耳」。
遥想当年，长袖善舞的李超人穿着一身赶制的中山装第一次登上长城，面对媒体一句「回归祖国的感觉，真好！」将自己推上了「香港爱国商人」的舆论高地。几年后，他旗下的地产公司便跟随着他的步伐「回归祖国」：陆家嘴世纪汇，李嘉诚拿在手里 11 年，边建边找下家，最后套现了 200 亿离场的时候都还没建完；静安区世纪盛芸广场，空置 16 年，套现 21 亿；曾经的成都「地王」南城都汇因囤地日久，被官宣拉黑，套现 71 亿离开 ……
万盛发则在越南许多寸土寸金的地方随手扔下了几座豪宅大厦任其空置，既不开放也不翻新。其中一栋地处步行街，以 4 亿美元回购的商务大楼如今已关闭 4 年之久。坊间传闻，万盛发集团海量的资金来源于间接参股的国内外银行持续输血，能够背靠银行炒地皮才会如此豪横。
而近期万盛发再次来到了舆论的焦点，因为在「地王诞生」的那场拍卖会上，拍下两块地之后被强制执行，结果公司账上一分钱没有的 Dream Republic 和 Sheen Mega 两家公司，与万盛发集团和张美兰的家人都有交叉持股的关联。
从某种意义上来说，这两家都是万盛发集团的「白手套」公司。
这两家中标公司在 4 月 7 日都提交书面申请，请求延长中标土地的费用支付至今年 9 月，并且实行分期付款。
张美兰作为一个在越南土生土长的中国人，在房地产的投资上却深谙外资的精妙之处：以高价拿下黄金地段，尽量延期付款，等周边设施备齐，地价上涨则再次抛售。毕竟一座城市黄金地段的地皮是有限的，也向来都是溢价最高的。一如曾经摩根士丹利、麦格理 MGPA 基金、花旗等外资从国门涌入，一路从陆家嘴中央公寓收购到上海新天地新茂大厦，接着转道北京买下西城西环广场等等。
但有趣的是，正像开头所说，「地王」的诞生是一个时代起承转合中落下的注脚，当一个暴利行业走向高潮时总会出现一票相信「时来天地皆同力」的草莽悍匪，重新定义规则。
2002 年，国内第一块「地王」象征着以广东地产商为首的「南派房企」初露峥嵘。自此以后，民营房企不再抑制加杠杆的步伐，「碧桂园模式」被无数中小房企奉为圭臬。房地产行业变成了一个细密的筛网，最后筛出了一批「赌性坚强」的房老板们。
当我们把视角再次转回越南时就会发现，这次越南的第一块「地王」也并没有被神秘且富有的万盛发集团收入囊中。而是被一位此前并不在头部之列的新皇明集团以「自杀式」的方法狙击了。
赌性坚强的房老板们
在被拘捕前，新皇明董事长杜英勇给越南中央领导和胡志明市委写了一封信，堪称当代《陈情表》。
信中大意为：当最后一轮拍卖只剩下自己和张美兰这个外国人的「白手套」公司时，脑海中的民族自豪感代替理智占领了智商高地。最后以赌上越南国内房企荣誉的高价，赢得了这块守添新区最美丽的土地。但自己在聆听了市场的反馈和财政部长的意见后，发现这个价格会扰乱市场秩序，所以为了「集体利益」决定单方面停止履行合同。
即使隔着谷歌翻译都能感受到杜老板写这封信时「情真意切」的惶恐不安，只差在最后加一句：「臣不胜犬马怖惧之情，谨拜表以闻。」
可惜越南的领导班子终究不是晋武帝，也不是牛马，所以没过几天杜老板和新皇明集团的一众高管都被刑警带走了——倒不是因为想单方面赖账的原因，而是因为非吸犯罪。
这位开过越南版滴滴公司、卖过藤条竹编的杜老板转型做房地产也算是有天赋，拍下土地后又毁约的事不是第一次做。2015 年新皇明以高出起拍价 3 倍的价格拍下了胡志明市 1 郡的土地，在结束后便希望能取消结果，到 2017 年交付罚款后又拖了两年，最后转手卖给一家银行用来建设总部；在河内市新皇明也曾经有一块荒废了多年的土地，最后转手卖给了同行。
但民营房企很多时候要解决的不是去哪儿囤地这类资产端的问题，相比外资和国有企业，它们首先需要考虑的是要从哪儿搞到钱。毕竟房地产终究是在资产端增值和负债端利率间辗转腾挪来盈利的行业，没有大笔现金流，何谈高周转。
很可惜，在越南地产行业贷款收紧的大背景下，杜老板解决负债端的现金流问题时，用的是绝户计。
从 2021 年 7 月到 2022 年 3 月，新皇明旗下的三家子公司一共进行了 9 次债券的发行，筹集了约 4 亿美元的资金。购买三家子公司债券的是新皇明集团，而新皇明集团再把这些债券做成债券衍生品兜售给个人投资者。这些债券衍生品的本质是一种投资合作，即投资人本身不持有债券，只是从新皇明持有的债券的收益中提取收益。
于是三家非上市公司的垃圾债摇身一变成为了小有名气的上市房企债。而原本不能向公众流通的私募债券，得益于社交媒体和 10% 以上的年化收益让个人投资者趋之若鹜。
然而这些资金流向了哪里呢？越南之星公司 2021 年 9 月 20 日发行的债券目的指向了大瞿越路以南的土地建设投资项目。这是一个多年没完工的项目，发布债券之后也仍然没有动工。
当我们今天好奇那些「女娲补天」式的债务窟窿是怎么出现的时，这或许就是一条解释路径。
实际上，在房地产火热的环境下，各类金融犯罪、资产爆雷的情况总是层出不穷的：非标、酒店公寓、证券操纵、大股东联合券商诱骗散户接盘减持 …… 在这方面，越南人民算是把前辈们踩过的坑老老实实地挨个再踩了一遍。
「看不见」的手
每个人从小到大都会碰见各种需要填写正确答案的测试。对于越南的地产商来说，守添新区就是一道关乎命运走向的关键大题。
守添新区是越南经济第一大城市胡志明市，历经 22 年规划出的一片东南亚最大开发区。中央 CBD、金融专区、与核心城区隔江相望、城际铁路、12 车道主干道、五星级酒店与江景豪宅林立 …… 这样力度的规划，让中国人想起「陆家嘴」，让美国人看到「Manhattan」。
胡志明市守添新区
但在这道大题上拿到了高分只有两个人：从汽车行业起家后投身房地产的长海汽车董事长陈巴东，和从房地产起家后投身造车行业的越南首富范日旺。
1983 年，陈巴东从胡志明市工业大学机械工程系毕业，进入汽车厂车间成为了一名「随身带着扳手也很合理」的光荣技术员。
而这一年，范日旺还在上中学。在他的回忆里，童年在炮火中度过，母亲常年在街边买茶水，父亲则在空军服役，自己时常需要照顾年幼的妹妹。但他没有说，他就读的是河内市排名前 5 的公立学校；自己的校友包括：日后的越南工艺和贸易部副部长、日本越南商业协会主席、越南电视台有线电视总编辑、艺术家、演员等。
等到 1987 年，车间工人小陈升到了陈经理，范日旺则已经考上河内矿业地质大学，并获得奖学金和留学机会，远赴俄罗斯一边求学一边创业。这一年，两人心中都充满了光明的未来。
之后几十年，陈巴东升得很快，成为了明面上拥有守添新区土地最多的人。范日旺则赚得很多，坊间盛传他有军方背景，在俄罗斯与乌克兰倒卖军火完成了资本的原始积累。
改变陈巴东一生的事发生在 2013 年。那一年他已经是长海汽车集团的董事长兼总经理了，在市人民委员会的介绍和邀请下投资守添新区。彼时正值越南经济危机，财政无力支撑大片基础工程建设。拿着手中的设计图纸再对比眼前的荒地，陈巴东意识到这是要让他造一座新的城市。
没有多余的话，长海集团当年便收购了一家名叫「大广明」的地产投资公司，并与胡志明市政府签订了 BT 合同。陈巴东也卸下了长海集团总经理的职务，保留董事长职位，转头担任大广明的总经理亲自督工。此后十年，陈巴东只做两件事——修桥铺路挖隧道，然后将酬劳置换守添新区的土地。
日晒雨淋下，陈巴东晒黑了，也累瘦了。在某次采访中，记者问他为什么守添新区修一条路要花平常 5 倍的成本，他愤怒说：「我在做一项伟大的事业，你们却把我当罪犯？」在隔壁房间，被迁走的居民正为他们低得可怜的拆迁款抹泪。
同样是 2013 年，在范日旺回国十几年后，凭借风生水起的地产生意首次登上了福布斯世界亿万富翁榜，他的 Vingroup 也已成为越南商界的航空母舰。
2015 年，越南政府批准了巴松海军造船厂搬迁并重新规划的项目，同时支持韩国 Eunsan 集团和 Oue 公司在这一项目上投资 50 亿，并在周边建设桥梁道路等基建工程。但国防部直接发出书面意见反对，认为把海军工厂交给外国投资者「不合适」，并指定由胡志明市商业服务公司承接这个项目。后来的报告显示，这家公司正是范日旺 Vingroup 的附属公司。
不久后，越南国防部又代表投资方，要求胡志明市政府调整 " 西贡 - 巴松综合中心 " 规划：增加建筑物高度，将容纳人口从 5,400 人增加到 24,000 人（近五倍），调整道路（沿西贡河）和地铁（不通过但在外面绕行）...... 如今，曾经的海军造船厂成为了 Vinhomes Golden River，是范日旺在胡志明市最核心地段、紧邻西贡河与守添新区的江景豪宅项目之一，售价约 5.5 万元人民币 / 平米。
范日旺与陈巴东唯一一次交集是在守添新区，政府人员指着一块地皮告诉陈工头，这里本来是预留给 Vingroup 开发软件园的，但他们的人过来后嫌沙土太松软不要了。这块地我们就给你了，Vingroup 之前交过钱了，你直接付给他们集团就行了。陈巴东听了后没说什么，下午就让人把钱交付过去了，毕竟是外面抢破头的地皮，怕对方反悔。
几年后，范日旺逐渐从地产行业脱身，回到芽庄专心研究造车大业去了。而作为越南第一批接触汽车的技术工人，陈巴东至今仍在守添新区修桥补路。
不过，当守添新区拍出天价地王，带动周边房价暴涨时，陈巴东和范日旺应该都笑了。他们知道，自己已经稳稳地拿到了通往下个时代的船票。
尾声
在国内地产的音乐停止之前，内资地产商的包机也曾在全球各地降落过。房老板们带着员工，怀揣着哥伦布般的心绪远赴重洋，寻找「70 年代的澳门、90 年代的海南」：
富力在柬埔寨西哈努克港拿下「金边地王」；碧桂园在马来西亚建造森林城市；唱着「我要从南赚到北」的王老板带着万达深入资本主义腹地 ……
而如今，当越南拿着「20 年前的上海」的剧本站到世人面前时，熙熙攘攘的抢地潮中却再也见不到一家内地房企跑步入场了。
就在越南诞生「地王」的一个月前，人们惊惧地计算出恒大所需要填补的债务窟窿—— 2 万亿人民币。各地政府在数清楚小数点前有几个零后立刻处理起恒大在建项目，中央直接下派专项小组对恒大进行重组。
但就在所有人紧盯恒大债务问题的几个月后，几乎所有国内民营地产商的美元债尽数沦陷。
如果内地的「房老板」们如今仍有余力关注越南楼市，不知在他们眼里，胡志明市的喧嚣又有几分像从前？
来源：远川投资评论
